Acquisto prima casa agevolazioni

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/E del 26 gennaio 2017, prende posizione su un aspetto interessante in materia di conservazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa soggetto ad imposte ipotecarie e catastali in misura fissa e a imposta di registro pari al 2% (agevolazioni cd “prima casa”).

In caso di trasferimento a titolo gratuito o oneroso degli immobili acquistati con tali benefici, prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria nonchè il 30% di una sovrattassa.

La previsione è in realtà mediata dalla possibilità di mantenere i benefici anche in caso di trasferimento infra quinquennale (in altre parole non si decade dall’agevolazione fiscale) a condizione che – entro l’anno dall’atto di cessione infra quinquennale – si riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Con diversi documenti (risoluzione 44/E del 16.3.2004 – circolare 38/E del 12.8.2005) l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che i benefici “prima casa” si mantengono anche nel caso in cui – entro l’anno dalla cessione infra quinquennale – il beneficiario acquisti un terreno sul quale venga realizzato – sempre entro l’anno – un immobile da utilizzare quale abitazione principale.

L’Agenzia delle Entrate aveva ulteriormente precisato che, in tale ultimo caso, per conservare i benefici, non era necessario che la costruzione fosse completata entro l’anno, essendo sufficiente che il fabbricato fosse venuto ad esistenza e cioè che esistesse un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che fosse ultimata la copertura.

Si è però instaurato un contenzioso tra Fisco e contribuenti, in quanto questi ultimi hanno sostenuto che l’effetto impeditivo della decadenza dall’agevolazione, si verifica anche nella diversa ipotesi di edificazione di immobile da adibire ad abitazione principale su terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione infra quinquennale dell’immobile agevolato.

Varie sentenze della Corte di Cassazione (8847/2015, 24253/2015, 13550/2016, 18214/2016) hanno dato ragione al contribuente sulla base della considerazione che, per impedire la decadenza dall’agevolazione cd “prima casa”, ciò che rileva è l’edificazione – su un proprio terreno – di un immobile da adibire ad abitazione principale entro l’anno dalla cessione infra quinquennale del precedente immobile agevolato.

E ciò a prescindere dall’epoca di acquisto del terreno medesimo – sia esso anteriore o posteriore all’alienazione del primo immobile adibito a prima casa. L’agevolazione in sostanza non si perde anche nell’ipotesi in cui il contribuente sia già proprietario del terreno al momento della cessione dell’immobile agevolato. Non assume, quindi, rilevanza il momento di acquisizione del terreno stesso.

Occorre ovviamente che il contribuente dia, poi, concreta attuazione al proposito di adibire effettivamente, nel costruendo immobile, la propria abitazione principale e che l’immobile realizzato sul proprio terreno sia classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9.

L’Agenzia delle Entrate, con la citata risoluzione 13/E/ 2017, si adegua ai principi espressi dai giudici di legittimità e ritiene che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato coi benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire ad abitazione principale entro l’anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione stessa, costituisca presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Nella stessa risoluzione l’Agenzia delle Entrate intende mettere lo stop alle liti in corso
A tal uopo invita espressamente tutte le strutture territoriali a riesaminare le controversie pendenti concernenti la materia in esame e ad abbandonare la pretesa tributaria se l’attività accertativa dell’Ufficio sia stata effettuata con criteri non conformi a quelli espressi dai giudici di legittimità