Le nuove agevolazioni del 50% per l’acquisto di un vecchio immobile ristrutturato

Quando si compra un immobile, spesso questo è stato oggetto di ristrutturazione e pertanto il venditore sta beneficiando della detrazione dell’imposta del 50% o del 65% (se si tratta di lavori che hanno comportato un risparmio energetico) di quanto ha speso per i lavori di ristrutturazione da ripartirsi in dieci anni.

A chi spettano queste agevolazioni per acquisto di un immobile ristrutturato?
L’articolo 16 bis del TUIR (norma base della detrazione del 36% aumentata al 50%
fino a fine 2017) al comma 8 prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte, è trasferita per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente, persona fisica, dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo tra le parti.

Siccome spesso si tratta di importi rilevanti è importante regolamentare nell’atto notarile se le agevolazioni passano all’acquirente (caso normale) o se, per diverso accordo tra le parti, continua a beneficiarne il venditore. Se è l’acquirente a beneficiarne, si deve allora fare consegnare dal venditore tutta la documentazione relativa ai lavori eseguiti (fatture – autorizzazione edilizia ecc.).
Le detrazioni trasferibili riguardano gli interventi agevolati del 36-50% che il proprietario può eseguire nelle singole unità abitative (il comma 8 richiama le opere indicate al comma 1 dello stesso articolo 16 bis del TUIR): dalla manutenzione straordinaria (come lo spostamento di una parete), fino alle opere per la prevenzione di atti illeciti (come l’installazione di inferriate), la costruzione di box auto pertinenziali e la bonifica dell’amianto.
La legge cita la vendita dell’unità “sulla quale sono stati realizzati gli interventi” , ma nella lista dei lavori ammessi sono compresi anche gli interventi sulle parti comuni.
Si deve ritenere, quindi, che chi compra un appartamento, salvo diverso accordo con il venditore, acquisisca la possibilità di detrarre anche le rate residue della detrazione per lavori condominiali.
In questo caso sarà l’amministratore di condominio a dover dare al compratore una copia della certificazione per i lavori che aveva rilasciato a suo tempo al venditore.
In virtù del rimando generale al 36%, tutte le regole viste fin qui si applicano anche alla detrazione sulla riqualificazione energetica del 55%, ora al 65%, aumentabile fino al 75%, per lavori ad alta efficienza (circolare 19/E, par. 1.7).
Non si trasferisce, invece, il bonus del 50% per l’acquisto di mobili ristrutturati o per acquisto di grandi elettrodomestici abbinato ai lavori.