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Acquisto di Immobile Ristrutturato

Le nuove agevolazioni del 50% per l’acquisto di un immobile ristrutturato.

Quando si compra un immobile, spesso questo è stato oggetto di ristrutturazione e pertanto il venditore sta beneficiando della detrazione dell’imposta del 50% o del 65% (se si tratta di lavori che hanno comportato un risparmio energetico) di quanto ha speso per i lavori di ristrutturazione da ripartirsi in dieci anni.
 
A chi spettano queste agevolazioni per acquisto di un immobile ristrutturato?
 

L’articolo 16 bis del TUIR (norma base della detrazione del 36% aumentata al 50%
fino a fine 2017) al comma 8 prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare,
la detrazione non utilizzata in tutto o in parte, è trasferita per i rimanenti periodi di
imposta all’acquirente, persona fisica, dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo
tra le parti.
 

Siccome spesso si tratta di importi rilevanti è importante regolamentare nell’atto notarile se le agevolazioni passano all’acquirente (caso normale) o se, per diverso accordo tra le parti, continua a beneficiarne il venditore. Se è l’acquirente a beneficiarne, si deve allora fare consegnare dal venditore tutta la documentazione relativa ai lavori eseguiti (fatture – autorizzazione edilizia ecc.).
 

Le detrazioni trasferibili riguardano gli interventi agevolati del 36-50% che il proprietario può eseguire nelle singole unità abitative (il comma 8 richiama le opere indicate al comma 1 dello stesso articolo 16 bis del TUIR): dalla manutenzione straordinaria (come lo spostamento di una parete), fino alle opere per la prevenzione di atti illeciti (come l’installazione di inferriate), la costruzione di box auto pertinenziali e la bonifica dell’amianto.
 

La legge cita la vendita dell’unità “sulla quale sono stati realizzati gli interventi” , ma nella lista dei lavori ammessi sono compresi anche gli interventi sulle parti comuni.
 

Si deve ritenere, quindi, che chi compra un appartamento, salvo diverso accordo con il venditore, acquisisca la possibilità di detrarre anche le rate residue della detrazione per lavori condominiali.
In questo caso sarà l’amministratore di condominio a dover dare al compratore una copia della certificazione per i lavori che aveva rilasciato a suo tempo al venditore.
 

In virtù del rimando generale al 36%, tutte le regole viste fin qui si applicano anche alla detrazione sulla riqualificazione energetica del 55%, ora al 65%, aumentabile fino al 75%, per lavori ad alta efficienza (circolare 19/E, par. 1.7).
 

Non si trasferisce, invece, il bonus del 50% per l’acquisto di mobili ristrutturati o per acquisto di grandi elettrodomestici abbinato ai lavori.

Prima Casa – agevolazioni e requisiti

Prima Casa Legge Notaio Torino

Chi acquista una casa può beneficiare delle agevolazioni per acquisto della prima casa cioè l’imposta del registro nella misura del 2% anziché del 9%, calcolata sul valore risultante dalla rendita catastale, se acquista da una persona fisica o da una società semplice.

 

Se acquista da una società, pagherà l’IVA con l’aliquota del 4%, anziché del 10% sul prezzo pagato.
I requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa, sono i seguenti:

 

  • Non possedere in piena proprietà o in comunione con il coniuge una casa nel comune dove si trova l’immobile acquistato;
  • Non possedere, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, una casa acquistata con le agevolazioni prima casa .

Se l’acquirente non risiede nel comune ove si trova la casa acquistata, nell’atto di acquisto deve dichiarare di trasferire la residenza nella casa acquistata entro 18 mesi dall’atto.

 

Può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche chi, pur essendo residente in un altro comune, acquista la casa nel comune dove svolge la propria attività lavorativa o chi è residente all’estero e acquista per la prima volta una casa in Italia.

Società di mero godimento di beni immobili

Società semplici con oggetto la sola gestione di beni immobili
E’ molto controverso se nel nostro ordinamento sia possibile costituire una società semplice avente per oggetto il mero godimento di beni immobili.

Recentemente è intervenuta una pronuncia del Tribunale di Roma che con decreto n. 832 dell’ 8 novembre 2015 ha statuito che è legittima la costituzione di società semplici che abbiano ad oggetto il mero godimento di beni di loro proprietà e che di conseguenza tali società debbano essere iscritte nel registro imprese
Si tratta di una importante presa di posizione da parte di un’autorevole corte a favore della tesi che ritiene possibile usare lo strumento societario per il godimento di un patrimonio.

In data 31 maggio 2012, su istanza del notaio dott. Di Benedetto, veniva iscritta nel Registro delle Imprese tenuto dalla CCIA di Roma, la società semplice “Immobiliare Civile Sistocar”. Dall’atto costitutivo di detta società risultava che la stessa aveva per oggetto sociale “l’acquisto e l’amministrazione di beni immobili ed occorrendo anche di mobili e titoli di credito, e la eventuale assegnazione di detti beni ai soci, esclusa comunque qualsiasi attività commerciale.

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Passaggio di proprietà aziendale

Donazione di azienda al coniuge e discendenti o successione nella proprietà dell’azienda.

Un problema molto sentito dagli imprenditori è il cosiddetto “passaggio generazionale”, cioè il trasferimento ai discendenti o al coniuge dell’azienda o della proprietà delle quote delle società dell’imprenditore.
Tale trasferimento può avvenire durante la vita dell’imprenditore attraverso una donazione o per successione ereditaria di azienda al coniuge e/o ai discendenti.

Vediamo ora come viene tassato questo trasferimento.
Per quanto riguarda l’imposizione indiretta la donazione di azienda costituisce un’operazione fuori campo IVA.

L’operazione, se non è effettuata nei confronti del coniuge o di discendenti, è soggetta alle imposte sulle successioni e sulle donazioni (Dlgs 346/90 come reintrodotta dal DL 262/2006) nonché alle imposte ipotecarie e catastali (DLgs 347/90) qualora nel complesso aziendale siano ricompresi beni immobili e/o diritti reali immobiliari.

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Acquisto prima casa: agevolazioni

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/E del 26 gennaio 2017, prende posizione su un aspetto interessante in materia di conservazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa soggetto ad imposte ipotecarie e catastali in misura fissa e a imposta di registro pari al 2% (agevolazioni cd “prima casa”).

In caso di trasferimento a titolo gratuito o oneroso degli immobili acquistati con tali benefici, prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria nonchè il 30% di una sovrattassa.

La previsione è in realtà mediata dalla possibilità di mantenere i benefici anche in caso di trasferimento infra quinquennale (in altre parole non si decade dall’agevolazione fiscale) a condizione che – entro l’anno dall’atto di cessione infra quinquennale – si riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Con diversi documenti (risoluzione 44/E del 16.3.2004 – circolare 38/E del 12.8.2005) l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che i benefici “prima casa” si mantengono anche nel caso in cui – entro l’anno dalla cessione infra quinquennale – il beneficiario acquisti un terreno sul quale venga realizzato – sempre entro l’anno – un immobile da utilizzare quale abitazione principale.

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Vendite giudiziarie di Immobili e agevolazioni fiscali

La legge 8 aprile 2016, n. 49, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 87 del 14 aprile 2016, ed in vigore dal 15 aprile 2016, ha convertito in legge, con modificazioni, il decreto-legge 14 febbraio 2016, n. 18.

Il suddetto decreto all’art. 16 prevedeva che, a decorrere dalla data di sua entrata in vigore (16 febbraio 2016) e fino al 31 dicembre 2016, i trasferimenti di immobili attuati mediante decreto del giudice delle esecuzioni, in esito ad una procedura di espropriazione forzata ai sensi degli artt. 555 ss. c.p.c., nonché i trasferimenti immobiliari attuati in sede fallimentare ai sensi dell’art. 107 l. fall. fossero soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna (si rinvia a Lomonaco, Imposte fisse per le vendite giudiziarie di immobili, segnalazione novità normative in CNN Notizie del 17 febbraio 2016).

La condizione per l’applicabilità delle imposte in misura fissa prevista dall’originario testo dell’art. 16 è che “l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”. E nell’ipotesi in cui il ritrasferimento non avvenga nel biennio le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, unitamente agli interessi di mora e ad una sanzione amministrativa del 30 per cento.

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