Con la legge Finanziaria per l’anno 2006 (legge 266/05) il legislatore ha introdotto una specifica disciplina riguardante la tassazione ai fini dell’imposta di registro degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari, volta a far emergere i valori reali degli immobili oggetto di cessione. Tali disposizioni, derogatorie della disciplina di cui all’articolo 43 del TUR (DPR 131/86) e qualificate con il nome di regime del “prezzo -valore), si applicano, in origine, alle sole cessioni di immobili avvenute a titolo oneroso:

• tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze

Sotto il profilo soggettivo, la successiva Legge Finanziaria per l’anno 2007 realizza un deciso ampliamento delle fattispecie che rientrano nel citato regime del “prezzo valore” estendendolo a tutte le compravendite soggette ad imposta di registro che vedono una persona fisica (non imprenditore ne’ professionista) nella veste di acquirente.

In pratica, a seguito delle modifiche da ultimo richiamate, rientrano in tale regime anche:

– le cessioni di immobili abitativi da parte di soggetti non persone fisiche che non possiedono una partita Iva (società semplici, associazioni, fondazioni, ecc.);

– le cessioni di immobili abitativi effettuate da soggetti passivi ai fini IVA in regime di esenzione: in pratica, riprendendo la disciplina contenuta nel punto 8 bis dell’articolo 10 del DPR 633/72 così come introdotta dal DL 223/06 a partire dal 4 luglio 2006 (tutte le imprese non costruttrici e quelle che, pur costruttrici, cedono l’immobile decorsi i cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione e che, alla luce delle modifiche apportate dal DL 83/2012 con effetto dal 26 giugno 2012, non hanno effettuato l’opzione per il regime di imponibilità).

Per tali operazioni, all’atto della cessione, la parte acquirente può richiedere (è importante evidenziare che trattasi di una facoltà e non di un obbligo), con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto, che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, in deroga al disposto del citato articolo 43 del TUR, sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. In altri termini, il corrispettivo pattuito esposto nell’atto diventa irrilevante sotto il profilo della tassazione, poiché le imposte di registro, ipotecarie e catastali, sono liquidate sul valore catastale.

I contribuenti che si avvalgono delle predette disposizioni sono esclusi dai controlli che l’Agenzia delle Entrate e il Corpo della Guardia di Finanza sono incaricate di effettuare in tema di vendite immobiliari.

Nei loro confronti non troveranno applicazione l’accertamento ai fini delle imposte dirette ai sensi dell’articolo 38 comma 3 DPR 600/73 e neanche l’accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro, ai sensi dell’articolo 52, comma 1 DPR 131/86.

Infine, qualora la parte acquirente si avvalga della facoltà di cui si è detto, è previsto che gli onorari notarili – da calcolarsi sul valore indicato in atto – vengano ridotti del 20 per cento.