Cessioni di immobili da privati

1. Fabbricati Imposte ordinarie:

• Registro: 9%
• Ipotecaria: euro 50,00
• Catastale: euro 50,00

Cessioni della prima casa 

• Registro: 2%
• Ipotecaria: euro 50,00
• Catastale: euro 50,00

Condizioni per godere delle agevolazioni

1) La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a tasferirvi la residenza entro 18 mesi.

2) L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso.

3) La parte acquirente non deve possedere altro immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto (neanche in comproprietà o in usufrutto), nè avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.

Peraltro con la legge di stabilità 2016, all’art. 1, comma 55, è stato previsto che “l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera C) del comma 1 (ossia avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione) e per i quali i requisiti di cui alle lettere A) e B) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera C), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente, si applica quanto previsto dal comma 4.

4) L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% delle tasse pagate e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi.

Per evitare di decadere dall’agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.

– credito d’imposta: la legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarre la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purché questo nuovo acquisto sia fatto entro un anno dalla rivendita della prima casa.

Questo comporta che l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta; se i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza. Se la successiva prima casa viene acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, non vi è la possibilità di compensare l’imposta di registro con l’IVA e l’imposta può essere recuperata nella dichiarazione IRPEF nell’arco dei 5 anni.

Il compratore deve fornire allo studio copia dell’atto di acquisto e copia dell’atto di vendita del precedente immobile.
– plusvalenza ai fini Irpef.
La parte venditrice che rivende un immobile prima di cinque anni dall’acquisto, è tenuta a pagare la plusvalenza sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita.

La parte alienante, trattandosi nel caso di specie di cessione a titolo oneroso di bene immobile acquistato/costruito da non più di cinque anni (oppure di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti), può chiedere al notaio di applicare sulla plusvalenza realizzata un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito del 20% (N.B. non c’è plusvalenza per i beni successori e donativi, nonché per gli immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita siano state adibite ad abitazione principale del cedente o suoi familiari).

Il venditore non deve pagare la plusvalenza se ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.
Base imponibile per il calcolo delle imposte di registro:
in caso di applicazione del “prezzo valore” occorre moltiplicare la rendita catastale per 126, per i fabbricati c.d. “prima casa” per 115,50.