Qual è la differenza tra atto pubblico e scrittura privata autenticata?

Gli atti notarili devono essere stipulati nella forma dell’atto pubblico, che è quella che maggiormente garantisce le parti e dà la massima efficacia possibile alle dichiarazioni rese dalle stesse sotto il profilo probatorio, attribuendo altresì efficacia di titolo esecutivo, oltre che per le obbligazioni di somme di denaro, anche per le obbligazioni di consegna e rilascio contenute nell’atto stesso.

In base all’orientamento della giurisprudenza, la forma dell’atto pubblico è anche quella che responsabilizza maggiormente il Notaio. Solo in casi eccezionali, e su richiesta delle parti, si utilizza quindi la forma della scrittura privata autenticata.

L’utilizzo dell’atto pubblico è opportuno anche per atti che, nella prassi, vengono redatti per scrittura privata autenticata (ad esempio, cessioni o affitti di azienda, contratti preliminari di compravendita da trascriversi; casi nei quali è opportuna la forma pubblica quale titolo esecutivo in relazione agli obblighi di pagamento assunti).

Per quali ragioni il Notaio effettua gli accertamenti ipotecari e catastali?

Relativamente agli immobili oggetto dell’atto notarile, il notaio effettua, per gli atti comportanti trasferimento della proprietà, ovvero trasferimento o costituzione di diritti reali immobiliari, ispezioni ipotecarie almeno ventennali, e comunque fino a risalire, ove possibile, al primo titolo di provenienza anteriore al ventennio; il tutto al fine di verificare la libertà degli immobili compravenduti da ipoteche, servitù, trascrizioni pregiudizievoli nel periodo suindicato.

Ciò a tutela sia dell’acquirente, che in tal modo avrà la certezza della proprietà e della libertà dell’immobile acquistato da formalità pregiudizievoli; che dell’alienante, il quale diversamente sarebbe civilmente responsabile nei confronti del suo avente causa.

Entro quale termine il Notaio deve procedere alla  trascrizione degli atti?

Il Notaio deve sempre, diligentemente, procedere alla trascrizione ed iscrizione degli atti da lui ricevuti! Nell’ottica della massima, possibile tutela della parte acquirente, il Notaio procede alla trascrizione ed iscrizione degli atti ricevuti nel più breve tempo possibile; questo studio notarile cura normalmente la trascrizione entro un termine massimo di 5 giorni lavorativi dal momento del ricevimento dell’atto (mentre, ai fini fiscali, occorre trascrivere entro il termine massimo di trenta giorni dall’atto).

Per quale motivo il regime patrimoniale della famiglia deve essere accertato?

Il regime patrimoniale famigliare deve essere sempre accertato mediante gli estratti o certificati di stato civile, perché non è sufficiente l’autocertificazione delle parti.

Il Notaio accerta, a tutela degli acquirenti ed ai fini della corretta redazione dell’atto notarile e della relativa pubblicità immobiliare, il regime patrimoniale coniugale delle parti, sia alienanti che acquirenti, richiedendo alle stesse l’esibizione di estratti per riassunto degli atti di matrimonio, o certificati di stato libero. Infatti spesso le parti non ricordano, o non ricordano esattamente di avere scelto un regime patrimoniale piuttosto che un altro; e potrebbero esservi dei soggetti in mala fede che, ad esempio, dichiarano di essere coniugati in regime di separazione dei beni all’atto della vendita o dell’acquisto, mentre invece sono coniugati in regime di comunione legale (la vendita, in tal caso, sarebbe annullabile).

Potrebbero inoltre esistere dei vincoli (esempio, il fondo patrimoniale) che risultano dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Per tutti questi motivi il Notaio – che deve tutelare gli interessi delle parti – ha l’obbligo professionale di accertare tramite i suddetti documenti il regime patrimoniale, in luogo di affidarsi, poco diligentemente, alle dichiarazioni delle parti.

Il regime urbanistico del fabbricato da chi deve essere dichiarato?

L’obbligo di dichiarare il regime urbanistico, sotto la propria responsabilità, di un  fabbricato oggetto di vendita è sempre della parte alienante, che cede l’immobile!

Le dichiarazioni di natura urbanistica, relative agli immobili oggetto dell’atto (provvedimenti abilitativi della costruzione e regolarità della stessa; vigenza delle prescrizioni riportate nel certificato di destinazione urbanistica), devono essere rese dalla parte alienante o dai condividenti. Non è compito del Notaio – che non ha ovviamente le competenze tecniche necessarie a tal fine – effettuare indagini presso i competenti uffici comunali al fine di accertare la veridicità e la completezza delle dichiarazioni delle parti suddette.

E’ quindi opportuno che la parte alienante – al fine di rendere una dichiarazione consapevole in atto circa la situazione urbanistica dei fabbricati e di non incorrere in responsabilità, anche penali – effettui gli opportuni accertamenti, anche eventualmente presso gli uffici comunali e, se del caso, tramite un tecnico di propria fiducia. E’ altresì opportuno che la parte acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia al fine di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di acquisto. In alcuni casi sarà lo stesso Notaio che, esaminata la documentazione esibita, consiglierà alle parti di incaricare un tecnico degli accertamenti del caso.

Come si rimedia alle dichiarazioni urbanistiche non conformi alla legge?

Le dichiarazioni urbanistiche negli atti notarili che non rechino dichiarazioni urbanistiche relative ai fabbricati in conformità di legge si possono tutelare presso il Notaio.

A tutela della parte acquirente, il Notaio verifica il contenuto dei titoli (e non soltanto delle note di trascrizione) nel periodo precedente la stipula; nella misura in cui vi sia una discordanza tra le dichiarazioni delle parti riferite all’atto da stipulare, e quanto risulta dagli atti di provenienza in relazione alle “dichiarazioni urbanistiche”, è possibile, in base alla tipologia di intervento edilizio, che sia riscontrabile una nullità nell’atto di provenienza (artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985; art. 46 del d.p.r. n. 380/2001), il che rende necessaria una dichiarazione di conferma e convalida (in base alle norme succitate), da rendersi possibilmente nel medesimo atto di alienazione; convalida che comporta la necessità di una nuova trascrizione dell’atto nullo convalidato.

Perché è importante la continuità delle trascrizioni negli atti notarili? 

La continuità delle trascrizioni negli atti notarili sono imporatnti e in particolare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Il Notaio cura che sia osservata la continuità delle trascrizioni (richiesta dall’art. 2650 del codice civile), relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti l’atto da stipulare; in mancanza, le successive trascrizioni o iscrizioni non produrrebbero effetto.

Provvede quindi, a seguito della stipula dell’atto, ad effettuare le trascrizioni mancanti, le cui spese sono a carico della parte alienante. In particolare, la trascrizione dell’acquisto ereditario è estremamente importante, in quanto serve a “consolidare” l’acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell’avente causa in buona fede (il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto, a fronte di vicende successive quali, ad esempio, la scoperta di un nuovo testamento, di un figlio naturale del defunto, ecc.). A questi fini, la semplice denuncia di successione non svolge alcuna funzione (la stessa è finalizzata esclusivamente a scopi fiscali).

Perchè accettare espressamente l’eredità di un testamento pubblico?

Il Notaio, allorché riceve atti di pubblicazione di testamenti olografi, o di registrazione di testamenti pubblici, consiglia alle persone chiamate all’eredità, che richiedano la pubblicazione del testamento, di rendere nel medesimo atto dichiarazione espressa di accettazione di eredità, in modo da poter provvedere alla relativa trascrizione a norma dell’art. 2648 del codice civile. Ciò consente una immediata esecuzione della formalità di trascrizione dell’acquisto a favore degli eredi e un risparmio dei costi fiscali connessi.

Quali altri accertamenti in ordine alle successioni il Notaio deve effettuare?

Nei casi di immobili di provenienza successoria, il Notaio non si limita alla verifica della “dichiarazione di successione” presentata dai chiamati all’eredità al fine dell’assolvimento degli obblighi tributari, ma effettua ogni opportuno accertamento, ivi compresi, ove del caso, l’esame dei testamenti, degli atti di rinuncia ad eredità e di un certificato di stato di famiglia originario del defunto. Sempre in caso di immobili di provenienza successoria, ove si tratti dell’abitazione principale del defunto e del coniuge, si tiene conto del diritto di abitazione spettante al coniuge del defunto ai sensi dell’art. 540 del codice civile sull’abitazione familiare.

Quali sono gli obblighi del Notaio, quando una delle parti è una società?

Il Notaio deve verificare, mediante apposita visura nel Registro delle Imprese, tenuto presso la Camera di Commercio, chi ha i poteri di amministrazione e rappresentanza della società, e può quindi legittimamente impegnarla.

E’ possibile che i poteri di amministrazione (cioé di decisione) siano attribuiti ad un consiglio di amministrazione, mentre il potere di rappresentanza (cioé di firma) sia attribuito al solo presidente. In questo caso il Notaio deve diligentemente richiedere alla società una copia o estratto del libro dei verbali del consiglio di amministrazione, in modo da accertarsi che il consiglio abbia regolarmente assunto la decisione, e quindi il presidente possa legittimamente sottoscrivere l’atto. In mancanza, vi sarebbe una responsabilità del rappresentante legale nei confronti della società, ed inoltre, se si prova che la controparte, conoscendo il difetto di poteri, ha agito in danno della società, l’atto potrebbe essere dichiarato inefficace.

Quali note di trascrizione si possono visionare all’ufficio registri immobiliari?

Il contenuto delle note di trascrizione, redatte dal Notaio, si possono visionare presso l’ufficio dei registri immobiliari. Al fine di attuare una pubblicità immobiliare completa in relazione agli atti notarili ricevuti, la compilazione delle note di trascrizione o iscrizione è curata dal Notaio in modo tale da far risultare, dalle stesse (nell’apposito “quadro D”) la completa consistenza degli immobili, le eventuali precisazioni catastali, i patti, condizioni e servitù che gravano sull’immobile, come pure le relative servitù attive.

Quali sono gli obblighi del Notaio sul prezzo dichiarato nell’atto notarile?

Tenuto conto della diffusa abitudine alla simulazione, a fini fiscali, del prezzo della compravendita, il Notaio mette a disposizione delle parti specifiche informazioni, in cui vengono evidenziati tutti i rischi (civilistici, fiscali, amministrativi, penali) connessi alla dichiarazione di un prezzo non veritiero, ancorché calcolato in base alla c.d. “valutazione automatica catastale” (non sufficiente ad evitare pesanti sanzioni a carico delle parti stesse). Il recente d.l. 4 luglio 2006 n. 223 impone peraltro di rendere in atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (resa quindi sotto responsabilità penale), con l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo; e con la precisazione che, nei casi di opzione per la tassazione su base catastale (c.d. prezzo-valore), vi è l’obbligo di indicare in atto l’intero prezzo pattuito.

Quali sono i rischi del pagamento del prezzo a mezzo di assegno bancario?

Nel caso in cui il prezzo di compravendita sia pagato a mezzo di assegno bancario, lo stesso potrebbe essere emesso allo scoperto, e quindi non garantire l’effettivo pagamento del prezzo medesimo. Non sussistono ovviamente i suddetti problemi nel caso di utilizzo di assegno circolare.

Quali sono gli obblighi del venditore in base alle leggi di pubblica sicurezza?

Il Notaio predispone gratuitamente, a favore della parte alienante, in caso di cessione di fabbricati, il modulo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza, che sarà quindi inoltrato all’autorità competente a cura degli interessati.

Quali obblighi ci sono per i fabbricati non più rurali e non accatastati?

In caso di trasferimento avente ad oggetto fabbricati rurali, che abbiano perso i requisiti di ruralità, la legge prevede l’obbligo di denuncia (accatastamento) al catasto dei fabbricati. L’atto notarile peraltro può essere stipulato nonostante l’omissione di tale denuncia, salve le sanzioni previste dalla legge a carico del proprietario.

Quali sono le imposte dirette di un atto di trasferimento immobiliare?

Il Notaio, in occasione della stipula di atti di trasferimento immobiliare, e/o finanziamenti ad essi connessi, informa le parti circa le conseguenze degli atti medesimi ai fini dell’imposizione diretta (tassazione di plusvalenze, detraibilità di spese ed interessi passivi, obblighi ai fini ICI, ecc.). Si consiglia, comunque, per i suddetti aspetti non di stretta attinenza notarile, di avvalersi anche della consulenza di un consulente tributario o altro professionista esperto nel settore dell’imposizione diretta.

Quali accertamenti fà il Notaio se una delle parti è cittadino straniero?

Negli atti che presentano elementi di “internazionalità” (cittadinanza, o residenza all’estero delle parti), il Notaio effettua ogni opportuna indagine in ordine ai profili di diritto internazionale privato coinvolti; la cittadinanza straniera delle parti può infatti comportare l’applicazione, a determinati profili dell’atto, della legge nazionale della parte (così, ad esempio, per il regime patrimoniale della famiglia). Qualora fosse opportuno, il Notaio potrà consigliare alle parti in tali casi di inserire nell’atto apposita dichiarazione di scelta della legge italiana, quale legge applicabile al contratto.

Il Notaio effettua altresì accertamenti in ordine alla condizione di reciprocità prevista dall’art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile (in base alla quale al cittadino straniero spettano i diritti civili in Italia solo se altrettanto avviene per il cittadino italiano all’estero).

Il Notaio è obbligato a trascrivere anche il regolamento di condominio?

Nel caso di atti che contengano approvazione di regolamenti di condominio, il Notaio effettua la trascrizione dei regolamenti medesimi, redigendo apposita nota di trascrizione, in quanto gli stessi contengano servitù, o vincoli di natura reale, relative alle unità in condominio; è estremamente importante curare la suddetta trascrizione, in modo da garantire la vigenza di tali servitù e vincoli nei confronti dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari. Qualora invece il regolamento di condominio non contenga la costituzione di diritti reali, la sua opponibilità nei confronti dei successivi acquirenti si verifica ex lege (art. 1107 comma 2 c.c.); in tal caso, non è necessaria la trascrizione del regolamento.

Quali obblighi sussistono in relazione alla prelazione legale spettante a terzi?

Il Notaio evidenzia in atto la possibile sussistenza di prelazioni legali (ad esempio, prelazione del confinante coltivatore diretto, o del conduttore di immobili urbani), in modo che la circostanza sia opportunamente constatata dalle parti ed offre la propria consulenza al riguardo.

Quali rischi presenta un atto di donazione rispetto all’atto di compravendita?

Il Notaio richiesto della stipula di un atto di donazione rende edotte le parti delle conseguenze di un tale tipo di atto (in particolare, suscettibilità di revocazione, e riduzione per lesione di legittima), e quindi della sua minore “stabilità” rispetto ai trasferimenti a titolo oneroso e delle maggiori difficoltà in caso di successivo trasferimento a terzi o concessione di ipoteca sui beni donati. Analoga informazione il Notaio fornisce in caso di stipula di atti con provenienza donativa. Ciò non significa che le parti debbano stipulare un atto di compravendita quando in realtà il trasferimento avviene a titolo gratuito; ma è necessario che si abbia consapevolezza di tutte le conseguenze della scelta.

Relativamente ai trasferimenti immobiliari, l’art. 563 del codice civile consente la rinunzia all’opposizione alla donazione da parte dei legittimari, agevolando in tal modo il futuro consolidamento (decorsi venti anni) della donazione nei rapporti con i successivi acquirenti dell’immobile.

Come si identificano nell’atto notarile le porzioni di fabbricati rurali?

I fabbricati rurali non sono identificati in catasto con apposite planimetrie che ne descrivono la composizione interna. Per questo motivo, in caso di alienazione di porzioni di fabbricati rurali, il Notaio cura l’identificazione, con ogni possibile mezzo della porzione oggetto di alienazione.

Vi sono dei casi in cui l’immobile può essere gravato da privilegio a favore dello Stato, e quali sono le possibili garanzie a tutela dell’acquirente?

In caso di alienazione di immobili per i quali sia ipotizzabile un privilegio dello Stato sugli immobili (ad esempio, in caso di rivendita infraquinquennale di immobili acquistati con le agevolazioni della prima casa, che non sia seguita dal riacquisto entro un anno), può essere opportuno, in base alle circostanze, che le parti regolamentino la fattispecie a tutela dell’acquirente, eventualmente prevedendo la dilazione del pagamento di parte del corrispettivo pattuito fino al momento in cui sarà certa l’inesistenza del privilegio, o altre cautele (tra cui il deposito di una somma presso il Notaio a garanzia dell’assolvimento degli obblighi tributari da parte del soggetto obbligato)

Quali sono gli obblighi o cautele dell’acquirente di un edificio in condominio?

In caso di alienazione di immobili in condominio, il Notaio rende edotte le parti della responsabilità – prevista dalla legge a carico dell’acquirente – per i contributi condominiali relativi al biennio in corso, ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., invitando la parte alienante a provvedere alla completa liquidazione dei contributi dovuti prima della stipula del contratto di compravendita.

Certificato di agibilità: quali sono gli obblighi del venditore e del notaio?

Il Notaio richiede alla parte alienante se sia stato rilasciato, o meno, il certificato di agibilità del fabbricato oggetto di alienazione, e fa menzione in atto degli estremi di detto certificato, o degli estremi del silenzio-assenso, ove ne ricorrano i presupposti; in alternativa, prevede in atto l’obbligo dell’alienante di procurare all’acquirente il conseguimento dell’agibilità suddetta. La verifica della sussistenza o meno del certificato di agibilità, presso gli uffici comunali, deve essere effettuata – a cura e spese del venditore – eventualmente con l’assistenza di un tecnico di sua fiducia.

In caso di vendita e mutuo contestuali… se poi il mutuo non viene erogato?

In caso di compravendita e mutuo contestuali, nel caso in cui l’importo del mutuo non venga contestualmente erogato, viene fatta menzione della circostanza del mancato contestuale pagamento nell’atto di compravendita; non è infatti corretto riportare nell’atto la quietanza del prezzo come se lo stesso fosse pagato, anche nel caso in cui venga rilasciato a favore del venditore un ordine di bonifico bancario. Indicare nell’atto pubblico che il prezzo deve essere ancora pagato garantisce al venditore un titolo esecutivo, con il quale procedere direttamente all’esecuzione forzata in caso di inadempimento (per il caso in cui, per qualsiasi motivo, il mutuo non venga poi erogato).

Quali obblighi ha il venditore in relazione alla conformità degli impianti?

L’attestazione di conformità o meno degli impianti dei fabbricati alla vigente normativa (gas, impianti elettrici, ecc.) non è presupposto per la regolarità dell’atto notarile. Il Notaio consiglia comunque alle parti di effettuare tale verifica prima della stipula dell’atto.

Come si determina il costo dell’atto notarile e cosa riscuote il Notaio?

Il costo di un atto notarile è rappresentato sia dalle imposte e tasse, che il Notaio riscuote dalle parti per conto dello Stato, sia dalle spese sostenute per l’istruttoria dell’atto (ad esempio, accertamenti ipotecari e catastali), sia infine dal vero e proprio onorario notarile, che è determinato sulla base di apposita tariffa, approvata con decreto ministeriale, che tiene conto di tutte le attività connesse all’atto, sia preparatorie, sia successive all’atto medesimo. Tale costo è preventivabile solo in linea di massima, in quanto va calcolato in modo dettagliato in base alle attività effettivamente svolte per ogni atto.